阳光城的新时代里有多少碧桂园的影子?_2017同城贷贷款加盟最新政策

  • 发表于:2017-11-22
  • 分类:贷款攻略
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阳光城的新时代里有多少碧桂园的影子?

陈禹铭 袁秀丽

来源V房产公号

11月16日晚,阳光城集团股份有限公司宣布,公司董事局于2017年11月15日收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告,张海民因个人原因辞去公司总裁职务。这意味着阳光城这个正在努力冲刺千亿的房企,已经完成了权力交接。以朱荣斌、吴建斌和阚乃桂三人组成的“三驾马车”构成了阳光城管理层的新三极。其中朱荣斌负责战略,吴建斌负责财务、金融和法律事务,而阚乃桂负责工程。有意思的是,这三个人全部拥有中海的背景,而朱荣斌与吴建斌更曾在碧桂园搭档多年,将碧桂园带入了3000亿时代。

“双斌”时代到来

阳光城的起点与碧桂园何其相似?

也许是来自碧桂园“双斌”给人留下的印象太过深刻,因此人们总会不自觉地认为“双斌”的到来将在阳光城再造一个碧桂园,并且去将今天的阳光城同曾经的碧桂园做对比。

今天的阳光城同若干年前开始起飞的碧桂园究竟有多么相似?

2012年,碧桂园销售业绩476亿元,其规模量级都与今天的阳光城相当,当年底碧桂园推出“成就共享”计划。2013年5月朱荣斌从中海来到碧桂园,那一年碧桂园一飞冲天,成功跻身千亿军团。2014年,同样有中海背景的吴建斌,出任碧桂园首席财务官。而碧桂园也在扩张的道路上走出了最重要的一步棋,2014年10月初尝共享计划的果实之后,碧桂园的发动机升级到2.0版本,“成就共享”升级为“同心共享”。

但值得注意的是,同如今许多处于扩张期的企业不同,彼时碧桂园的资产负债率不高,2012年仅为53.9%,低于行业平均水平。跻身千亿的2013年,资产负债为67.3%。也要远远低于今天的阳光城。阳光城2016年资产负债率为84.29%。

而根据阳光城的公开年报数据来看,2016年,阳光城的签约销售额在500亿量级上下徘徊。与此同时,近4年来,阳光城的负债率也一直维持在80%以上,现金流为负。

昨日,吴建斌出现在北京,对有关阳光城现金流为负以及负债率高企的问题做了详细的解释。简单来说可以归结为负债率高企只是代表阳光城的过去,处于扩张期的房地产企业现金流较低也属正常现象。如今,进入新阶段的阳光城将降负债、降融资成本。在项目获取上,也将逐步降低并购手段所占比例,在招拍挂市场上拿地,并且开始向三、四线城市进入。

其实,高负债、高周转几乎是所有地产企业在规模化扩张时呈献给市场的统一面像。有恒大、融创这一类企业高负债下快速扩张的殷鉴不远,行业内其实对于房企负债率的认识已经十分成熟。

新城地产副总裁欧阳捷就曾分析“只要现金流能够保证,那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上,用高负债进行融资周转,是一种常见的手段。”而在这个市场上,同阳光城规模相当的企业,如泰禾、金科、融信等企业的负债率也均保持在80%上下。在这些企业呼啸着冲击千亿的过程中,负债率并不是一个致命问题。在融资渠道愈发多元化、资产变现也较为容易的市场环境之下,已经少有当年顺驰折戟的故事。

业内更加关心的是,新管理架构下的阳光城将在哪些方面做出改观?是依靠对手中货值的加速变现?是依靠调整城市战略布局?亦或是依靠从碧桂园带来的跟投机制?

传自碧桂园的跟投模式

将成为阳光城加速的核心?

截至目前为止,阳光城有4000亿左右的货值,有冲击千亿的野心,而在他们呼啸前行的步伐中,又有多少是碧桂园的影子呢?

按照吴建斌的讲述,他到任之后对阳光城进行了再造。6个月以来,阳光城发生了很大的变化。通过内部流程再造,如今已经建立起一个快速高周转的一个商业模式。

然而无论是怎样的流程再造,对于房地产企业来说最终的出口都得落在销售业务上,这一点也是碧桂园新的管理层所强调的。“所有的改善其实最终还是看业务,但业务建设是需要时间的。”吴建斌表示,阳光城四千多亿的货值,如果把它变成房产销售,对所有财务的改善都是最根本的。

事实上,新管理层的业务建设在很大程度上,寄希望于碧桂园式的跟投模式能够在阳光城的躯体上继续生效。

从2014至今,跟投机制在碧桂园已经被证明是一种行之有效的冲击业绩手段。2014年10月,碧桂园启动了“同心共享”合伙人机制。在碧桂园之前,万科等企业已施行跟投计划,因此并没有引起太大的关注,只在年底时偶尔有关于碧桂园员工的惊人收入被业内传为谈资。

按照碧桂园的已有模式,跟投机制通过将职业同平台相捆绑,直接将收入与平台收益相挂钩。对于一些热点区域来说,这无疑是一剂猛药,其本质其实是激励,核心逻辑是通过跟投人出资和获得收益的机制设计,强化经营周期内的现金流管理和利润管理。这一跟投机制具体做法是项目经过内部审批定案后,集团投资占比85%以上,员工可跟投不高于15%的股权比例。碧桂园总部关键员工和区域关键员工都要强制跟投,非关键员工可自愿选择,实现了公司上下全员参与。

碧桂园的跟投机制效果不仅直接体现在职业经理人所享受的收益上,更体现在了其惊人速度膨胀的规模、以及快速提升的经营周期上。2016年碧桂园实现合同销售金额约3088.4亿元,合同销售面积约3747万平方米,同比分别增长120.3%和74%。销售金额排行行业第三。而据碧桂园自己统计,截至2016年底的平均开盘时间从6.7个月缩短至6.2个月,预期净利润率从10%升至12%,年化自有资金收益率从30%左右升至78%,现金流回正周期从10-12个月缩短至8.4个月。而这正是张海民时代下,阳光城所欠缺的东西。

吴建斌着重强调的一点是阳光城如今的周转率还不够快。“在房地产发展迅速的年代里,阳光城并没有完全实现高周转。因为并购太多,投入大量现金,但是还没有变成货值。”据他介绍,目前阳光城已重点整理出10个并购项目。其间积压的货值大约有2000亿元左右,他们已经成立了专门的团队来加速这些并购项目的开发进程,目前处理完毕的有三个。

所以,跟投模式,这种将职业生涯与所在平台相“捆绑”的方法,才是阳光城改变的核心。吴建斌介绍,来阳光城后,他对碧桂园的跟投机制进行了升级。第一个就是员工无论是区域员工还是组织员工,跟投的这一部分在法律上要确权。第二个就是为投资设置开门期和关门期。

此外,新的管理层还要求,自今年1月1日起,阳光城取得的所有土地都要按照双赢机制的要求来推进,新获取的土地,在土地属性上也要满足服务跟投机制的要求。

“使用了双赢机制之后,我们对新买的土地严格要求。比如股东的年化率不低于30%,这就保证了每个项目的高周转。并且让公司能够尽快把股东的资金还掉。还有就是净现金流的,我们要求新买的土地项目,净现金流回正月份不能长于12个月。如果考虑到融资的话就是6个月,我们现在的土地基本上按照这些要求在推进。”按照吴建斌的介绍,今年有65个项目在考核,集中测算到上个月底这些项目的平均资金回报率是45%。据他们计算,一些区域总通过跟投机制的未来获利将达到3000万元。

不过,碧桂园从2012年至2017年5年间的成功很大程度上赶上了彼时中国房地产行业又一轮,也许也是最猛烈的一轮增长。而在如今中央强力调控并且屡次表态将建设房地产调控长效机制的前提条件下,碧桂园模式是否还能再度生效依然需要时间来验证。

当然,正如吴建斌所说,他是一名“老中医”,开的“中药方子”见效还需时间。乐观估计,这大概需要两年左右。在吴建斌阐述的目标中,期望明年能够在拿地成本、建安成本以及三项费用方面支出要等于回款。而在后年,能将融资成本从目前的7.6%降低至6%左右。

而两年之后,阳光城的规模又将达到多少?它和掌舵的“双斌”是否会成就“碧桂园模式”的又一盛名呢?

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阳光现金流员工

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